Tahliye davası, kiracı ve mülk sahibi arasındaki hukuki uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynar. Bu davalar, kiracının kira bedelini ödememesi, tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin ihlali veya mülk sahibinin kendi ihtiyacı gibi çeşitli sebeplerle gündeme gelebilmektedir. Bu yazıda, tahliye davası nedir, nasıl açılır ve hangi şartlar altında sonuçlanır gibi önemli konulara yer vererek, sürecin hukuki boyutlarını inceleyeceğiz.
1- Tahliye davası nedir?
Tahliye davası, mülk sahibi ile kiracı arasında çıkan anlaşmazlıklar sonucunda kiracının taşınmazdan çıkarılması amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu davalar, Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde yürütülmektedir. Tahliye davaları kira sözleşmesine dayalı olup, sözleşmenin sona ermesi veya kiracının yükümlülüklerini ihlal etmesi gibi durumlarda sulh hukuk mahkemelerinde görülmektedir.
2- Tahliye davası neden açılır?
Tahliye davasının açılabilmesi için belirli nedenlerin varlığı gerekmektedir. Bu nedenler şu şekilde sıralanabilir:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye
- Yazılı tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- Sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle tahliye
- Kiracının yükümlüklerine aykırı davranması nedeniyle tahliye
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutu bulunması nedeniyle tahliye
Bu sebeplerin varlığı halinde tahliye davası açılabilmektedir.
3- Tahliye davası hangi mahkemede açılır?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 4’te bu husus düzenlenmektedir. Kira ilişkisinden doğan her türlü uyuşmazlıkta görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. İİK çerçevesinde kira borçlarının ödenmesi ve tahliye talepli icra takiplerinde, kiracı süresi içinde itiraz etmez veya kira borcunu ödemezse, kiralayanın talebi doğrultusunda İcra Mahkemesi kiracının taşınmazdan tahliyesine karar verebilecektir. Tahliye davalarında genel olarak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
4- Kira sözleşmesi bittiğinde tahliye davası açılabilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kiracının tahliyesi için kanunda belirlenen sürelerin dolup dolmadığına dikkat edilmelidir. Eğer bu süre dolmuşsa ve ihtar süreci usulüne uygun şekilde işletilmişse, kiracı gayrimenkulden tahliye edilebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmenin imzalanmasından itibaren 10 yıl dolduğunda kiracı tahliye edilebilecektir. Bu durumda, 10 yıllık sürenin sona ermesinden önce her 6 aylık dönemin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname gönderilmesi gereklidir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşmenin geçerlilik süresi üzerinden 10 yıl dolduğunda tahliye talep edilebilecektir. Fesih bildirimi, uzatma süresi sona ermeden en az 3 ay önce yapılmalıdır. 10 yıllık sürenin dolmasıyla birlikte, kiracıya fesih bildirimi yapılması ve gerekirse dava açılması önemlidir. Ayrıca, kiracıyla yeni bir sözleşme yapılmamış olması da şarttır.
5- Kirayı ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kira bedelini süresi içerisinde ödemeyen kiracıya ihtarname gönderilmelidir. Bu ihtarnamenin bir tahliye avukatı tarafından hazırlanması hak kaybı yaşamamanız açısından önem arz etmektedir. Eğer ki bir kira dönemi içerisinde iki kez haklı ihtar gönderilmişse, kiracı ilgili kira bedellerini ihtarname eline ulaştıktan sonra ödemiş olsa bile tahliye davası açılabilecektir. Bu yolun yanı sıra diğer bir yol olarak da kira bedelini ödememesi sebebiyle tahliye talepli icra takibi başlatılabilecektir. İcra takibine rağmen kira ödenmezse, kiralayan tahliye talep edebilecektir.
6- Tahliye davasında gerekli evraklar nelerdir?
Tahliye davası açılırken, kira sözleşmesi, ödeme makbuzları, ihtarnameler ve varsa tahliye talebini destekleyen diğer belgeler mahkemeye sunulmalıdır. Gerekli evrakların mahkemeye sunulmaması ya da geç sunulması hak kaybına yol açabilecektir. Bundan ötürü dava açarken bir avukattan yardım almanızda fayda vardır. Aksi halde yargılama süresi uzayabileceği gibi davanızın reddedilme sonucuyla da karşı karşıya kalabilirsiniz.
7- Tahliye davası ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi, mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak değişkenlik gösterebilmektedir. Her bir davanın ayrı süreci olduğu göz önünde tutulmalıdır. Bundan ötürü sonuçlanacağı tarihe ilişkin net bir şey söylemek mümkün değildir. Ortalama olarak tahliye davası 6 ay ile 3 yıl arasında sürmektedir. Ancak bu süreler davanın veya işin durumuna göre artıp azalabilecektir.
8- Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?
Evet, tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme, tarafların sorunlarını alternatif yollarla çözmesini teşvik etmeyi amaçlamaktadır. Arabuluculuk, tarafların iletişim kurarak hızlı ve maliyet etkin bir çözüm bulmalarını sağlar. Eğer taraflar arabuluculukta anlaşamazsa, mahkemeye başvurabilirler.
9- Tahliye kararından sonra ne yapılır?
Mahkeme tarafından tahliye kararı verildiğinde, karar ile icra müdürlüğüne başvurulmalıdır. İcra müdürlüğü tarafında kiracıya tahliye etmesi için belirli bir süre tanınır. Kiracı bu süre zarfında taşınmazı boşaltmazsa, zorla tahliye işlemi yapılabilmektedir.
10- Tahliye davasının masrafı ne kadardır?
Kiracı tahliye davası harçları, Türkiye Cumhuriyeti Adalet Bakanlığı tarafından belirlenen tarifeye göre hesaplanır. Harç, genellikle dava değerine (tahliye davalarında 1 yıllık kira bedeli) bağlı olarak belirlenmektedir.
Ayrıca, dava harcının yanı sıra, vekil tutulduysa avukatlık asgari ücret tarifesi de dikkate alınmalıdır. Avukatlık ücretleri, davanın niteliğine ve kapsamına göre değişiklik gösterebilir. Dolayısıyla, dava açmadan önce harç ve avukatlık ücretleri hakkında bilgi almak önemlidir.
11. Tahliye davası açmak için avukata başvurmak gerekli midir?
Tahliye davası, hukuki bilgi ve deneyim gerektiren bir süreç olduğundan, iyi bir avukatla çalışmak hak kaybı yaşanmaması açısından önerilmektedir. Bir avukat, dava sürecinde gerekli belgelerin hazırlanmasından, tahliye kararının uygulanmasına kadar tüm aşamalarda müvekkiline destek sağlar. Her ne kadar tahliye davalarınızı avukatla takip zorunluluğunuz olmasa da ilgili süreçlerin bir profesyonel tarafından yönetilmesi size fayda sağlayacaktır.
Tahliye davaları, hem kiracılar hem de mülk sahipleri açısından dikkatle takip edilmesi gereken bir süreçtir. Hukuki prosedürlere uygun hareket edilmesi, tarafların haklarını koruyarak sürecin adil bir şekilde sonuçlanmasını sağlar. Tahliye davası açmadan önce kira sözleşmesi detaylı incelenmeli, gerekli ihtarnameler gönderilmeli ve sulh hukuk mahkemesi gibi yetkili mercilere başvurulmalıdır. Sürecin her aşamasında profesyonel hukuki destek almak, hak kayıplarının önüne geçmek ve davanın olumlu sonuçlanmasını sağlamak adına büyük önem taşımaktadır.
Bizimle iletişime geçmek için tıklayın.
