Yeni Malik Kiracıyı Tahliye Edebilir mi? | 2025 Rehberi
Taşınmazı yeni satın alan malikin kiracıyı tahliye hakkı nedir, nasıl ve ne zaman kullanılır? Bu soru, hem ev sahipleri hem de kiracılar için oldukça önemlidir. Bu yazımızda, Türk Borçlar Kanunu m. 351 çerçevesinde yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye hakkını detaylı şekilde açıklıyoruz. Taşınmazı Satın Alan Kişinin Kiracıyı Tahliyesi
Satış İşlemi Kira İlişkisini Bozar mı?
Hayır. Türk hukuk sisteminde “satım kirayı bozmaz” ilkesi geçerlidir. Satış işlemi kira ilişkisini etkilememektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani kiracı, yeni malikin de kiracısı olur.
Ancak, yeni malikin bazı şartlar altında bu kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır.
Taşınmazı Satın Alan Kişinin Kiracıyı Tahliyesi Hakkı
Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca, taşınmazı sonradan edinen kişi, eğer kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı duyuyorsa, tahliye davası açabilir.
Şartlar Neler?
-
Malik Sıfatı: Taşınmazın mülkiyetinin tapuda devredilmiş olması gerekmektedir.
-
Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç: İhtiyacın gerçek olması gerekir. Ticari veya keyfi gerekçeler yeterli değildir.
-
İhtarname Gönderimi: Malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı ihtar göndermelidir.
-
Dava Süresi: Malik, ihtar tarihinden itibaren altı ay içinde veya kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmalıdır.
Hangi Durumlar “İhtiyaç” Sayılmaktadır?
-
Yeni malikin evinin olmaması
-
İşyerini kendi adına açmak istemesi
-
Malikin çocuğunun evlenmesi ve ev ihtiyacı doğması
-
Bakıma muhtaç ebeveynin taşınma zorunluluğu
Bu tür örnekler, mahkemeler tarafından “zorunlu ve samimi ihtiyaç” olarak kabul edilmektedir.
Taşınmazı Satın Alan Kişinin Kiracıyı Tahliyesi Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı
Yeni malik, tahliye edilen taşınmazı üç yıl boyunca başka bir kiracıya kiraya veremez. Aksi takdirde eski kiracı tazminat talep edebilecektir.
Mahkeme Süreci ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılmaktadır. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılan tahliye davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 316/1-b gereğince basit yargılama usulüne tabidir. Bu süreçte hem davacı (yeni malik) hem de davalı (kiracı) iddialarını belgelemekle yükümlüdür.
Sık Sorulan Sorular
Yeni malik hemen dava açabilir mi?
Hayır. Önce yazılı ihtarname göndermeli, ardından yasal süreler içinde dava açmalıdır.
Kiracı taşınmazı boşaltmazsa ne olur?
Mahkeme tahliye kararı verirse ve kiracı buna uymazsa, icra takibiyle zorla tahliye işlemi yapılabilecektir.
Eski kira sözleşmesi geçerli midir?
Evet. Yeni malik, kiracının mevcut sözleşme haklarına saygı göstermekle yükümlüdür. Ancak ihtiyaç hali varsa, kanuni haklarını kullanabilecektir.
Sonuç | Taşınmazı Satın Alan Kişinin Kiracıyı Tahliyesi
Taşınmazı satın alan yeni malikin, zorunlu ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa, TBK m. 351 kapsamında kiracıyı tahliye etme hakkı bulunmaktadır. Ancak bu hak belirli süre ve şartlara tabidir. Hem kiracının hem de malikin haklarının korunması için yasal prosedürlere uyulması gerekmektedir.
Avukat Desteği Almak Önemlidir
Eğer siz de taşınmaz sahibi olarak kiracınızı tahliye etmek istiyor ya da kiracı olarak haklarınızı öğrenmek istiyorsanız, hukuki destek almak sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından çok önemlidir.
