Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şüyu) Nedir? | 2025 Güncel ve Uygulamalı Rehber
Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişiyle ortak mülkiyetiniz varsa ve artık bu ortaklığa son vermek istiyorsanız, çözüm ortaklığın giderilmesi davasıdır. Bu yazıda “izale-i şüyu” olarak da bilinen Ortaklığın Giderilmesi Davası ne olduğu, nasıl açıldığı, hangi sonuçları doğurduğu ve nelere dikkat edilmesi gerektiği tüm yönleriyle ele alınacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınır veya taşınmaz malın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahip olunması halinde, bu ortaklığın sona erdirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür.
Bu dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu‘nun 698 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Uygulamada en sık görülen paylaşım yöntemi olarak karşımıza çıkmaktadır. Miras yoluyla kalan gayrimenkuller, birlikte alınan arsalar ya da aile malları gibi birçok durumda bu dava gündeme gelir.
Hangi Mülkiyet Türlerinde Açılabilir?
Ortaklığın giderilmesi davası iki farklı mülkiyet türü açısından değerlendirilebilir:
🔹 Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet)
-
Ortakların payları belli değildir.
-
Genellikle miras durumlarında görülmektedir.
-
Davayı tüm ortakların birlikte açması gerekir.
-
Öncelikle paylı mülkiyete çevrilmesi gerekebilmektedir. (TMK m. 644)
🔹 Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet)
-
Her ortağın belirli bir payı vardır (örneğin 1/2, 1/3).
-
Her paydaş tek başına dava açabilmektedir.
-
Uygulamada en sık görülen tip budur.
Ortaklık Hangi Şekillerde Sona Erdirilir?
Ortaklık sona erdirilirken izlenecek yol taşınmazın niteliğine göre değişkenlik gösterir. İki temel yöntem vardır:
1. Aynen Taksim (Fiilen Bölüşme)
-
Taşınmaz teknik olarak bölünebiliyorsa (örneğin arsa, tarla), her bir ortağa düşecek şekilde fiziksel olarak ayrılacaktır.
-
Mahkeme bilirkişi raporu alarak, fiili bölünmenin mümkün olup olmadığını değerlendirir.
2. Paraya Çevirme (Satış Suretiyle Paylaşım)
-
Fiilen bölünmesi mümkün değilse (örneğin bir apartman dairesi), taşınmaz satışa çıkarılacaktır.
-
Satış genellikle açık artırma usulüyle İcra Müdürlüğü vasıtasıyla yapılmaktadır.
-
Elde edilen bedel, ortaklara tapudaki hisseleri oranında paylaştırılmaktadır.
Kimler Dava Açabilir?
-
Paylı mülkiyette: Her paydaş tek başına dava açabilmektedir.
-
Elbirliği mülkiyetinde: Dava, tüm ortaklar tarafından birlikte açılmalıdır.
-
Mirasçılardan biri, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürmek için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilecektir. (TMK m. 644)
Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
-
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
-
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
-
Zorunlu Arabuluculuk: 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunludur (HMK m. 18/A).
Ortaklığın Giderilmesi Davası Sonucu Satış Süreci ve İcrası
-
Mahkeme satışa karar verdikten sonra dosya İcra Müdürlüğü’ne gönderilmektedir.
-
Taşınmazın değer tespiti yapılmaktadır. (Bilirkişi raporu alınır)
-
İcra Müdürlüğü tarafından açık artırma ilanı yayımlanmaktadır.
-
Satış gerçekleşirse ihale alıcısı adına tescil yapılmaktadır.
-
Elde edilen para, ortaklara payları oranında ödenmektedir.
Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
-
Aile içi anlaşmazlıklarda dava açmak geri dönülmez sonuçlar doğurabilir.
-
Elbirliği mülkiyetinde paylaşım için önce iştirağın (ortaklığın) feshi davası açmak gerekebilmektedir.
-
Mahkeme masrafları, harçlar ve vekâlet ücretleri konusunda tarafların bilgilendirilmesi gerekmektedir.
-
İhalenin feshi talepleri ile satış işlemi gecikebilmektedir.
Ortaklığın Giderilemeyeceği Haller
Her taşınmaz için ortaklığın giderilmesi talep edilemez. Aşağıdaki durumlarda mahkeme ortaklığı sona erdirmez:
-
Kamu hizmetine özgülenen taşınmazlar
-
Ortaklar arasında paylaşma yasağına dair geçerli sözleşme
-
Zamanaşımı veya hakkın kötüye kullanılması
-
Kat mülkiyeti rejimi kaynaklı sınırlamalar
Örnek: Miras Kalan Evde Ortaklık Sorunu
Beş kardeşe miras kalan bir evde anlaşmazlık çıktığında, içlerinden biri evin satılmasını ve parasının paylaşılmasını isteyebilecektir. Diğerleri itiraz etse bile, bu kardeş ortaklığın giderilmesi davası açabilecektir. Mahkeme öncelikle evin bölünüp bölünemeyeceğini bilirkişiye sorar. Bölünemezse satış kararı verilmekte ve bedel hisselere göre dağıtılmaktadır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Ortaklardan biri evi kullanıyor, yine de dava açılabilir mi?
Evet. Kullanım hakkı, ortaklığın sona ermesine engel değildir.
Dava uzun sürer mi?
Davanın süresi taraf sayısına, bilirkişi raporlarına ve itirazlara göre değişir. Ortalama 1 ila 3 yıl arası sürebilmektedir.
Tüm ortaklar satışı istemezse ne olur?
Tek bir paydaşın başvurusu yeterlidir. Diğerlerinin rızası aranmamaktadır.
Satıştan elde edilen para nasıl bölüşülecektir?
Tapu kayıtlarındaki hisse oranlarına göre bölüşülecektir.
Sonuç | Ortaklığın Giderilmesi Davası
Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz üzerindeki karışık malik yapısını ortadan kaldırarak ferdi mülkiyet sağlar. Bu davayla kişi, ortaklarla sürtüşmeye gerek kalmadan mülkiyet hakkını tek başına veya parasal karşılıkla elde edebilecektir..
Hukuken güçlü, prosedür açısından dikkatli yürütülmesi gereken bu süreçte bir avukatla çalışmak, olası hak kayıplarını önler ve işlemlerin daha hızlı tamamlanmasını sağlar.
